近期楼市整体较为平静，但仍有3个消息有必要注意一下，因为这关乎今后楼市购房逻辑！
首先是深圳宣布收购商品房用作保障性住房。该政策虽然有些“鸡肋”，但其房源征收条件却有必要注意一下，一是位置合适， 处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；二是生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件
可以看到，哪怕是ZF收购商品房，都要第一先考虑地段、交通（特指地铁口）以及生活配套等因素，这样的房子才能吸引人才，让人才安心住下来。否则若是收购地段偏僻、交通不便、配套不全，且居住舒适度也差的房子，就算是作为保障房，恐怕也没人愿意去住。
其次是房屋养老金制度。虽然该政策被严重误读，但涉及房屋养老问题，自然也涉及到业主本身的利益。房子历经时间等因素变老变旧是正常现象，无论是公共账户，还是个人账户，只要资金来去公开透明，且确实用于维护小区及房子建设，自然是合情合理。哪怕业主再出点钱，实际上也是维护自家居住安全，更别说公共账户不用业主出钱
然而这个政策有个潜在消息被很多人忽略了，那就是建立房屋养老金的缘由——房子会变老跟着时间推移，再坚固的建筑都一定会出现岁月的痕迹，更别说一般的住宅了。这就从另一方面代表着，如果购房者一开始没有买入品质足够好的房子，那么这个房子就有一定的概率会比其他品质好的房子更快变老变旧，甚至会出现严重的品质问题，未来支付的维护费用就会更高。这个潜在的维护成本，恐怕不少购房者都忽视掉了。
特别是许多深圳购房者都忽视了噪音等问题对房子（建筑）造成的损害，虽然通过品质好的门窗能隔绝大多数日常的噪音影响，但噪音仍会对建筑造成潜在的损害。这种损害往往不易察觉，然而随着长期积累，持续的噪声振动会对建筑物的结构产生疲劳效应，加速材料的老化和损伤，久而久之便会对建筑性能、寿命及安全性造成严重影响。
也就是说，短期内只要隔绝声音的效果好，确实噪音影响不到居住，但若是长远来看，噪音本身就是一种风险，有一定的概率会加速建筑老化，以后自家房子的维护成本可能会比没噪音影响的房子要高些。
值得一提的是，一直处在噪音影响下，还会降低建筑物及门窗的隔声性能长期暴露在噪声环境中，这些隔音材料可能会受到破坏，导致隔绝声音的效果下降，进而影响到建筑内部的使用环境。这要是门窗隔音性能直线下降，业主尚能出钱自己换，但建筑整体的隔音性能直线下降，恐怕就不好处理了，毕竟开发商早就去开发其他项目区了，而物业能否尽心尽责维护后续品质问题，始终是未知的。
这个消息告诉了购房者，买房需谨慎，首先是得看品牌，虽然大品牌不一定意味着品质绝对有保障，但小品牌开发商问题更多，因为欠缺开发经验，品质更难以保障，特别是一些设计方面，往往会存在很明显短板；另一点则是尽可能地选择远离大道、天轨的房子，噪音对建筑的潜在风险真的需要重视，再加上由于噪音问题一天到晚关着门窗，实际上也不利于居者的身心健康
后一点则是深圳宅地规则又有变化。8月28日，宝中A001-0219宗地在深圳公共资源交易中心公告正式上线日出让。该地段不必多说，属于宝中，就在腾讯企鹅岛的对面，重要的是，该宗地是多年来首宗取消限制地价的宅地按“价高者得”竞价！
也就是说，A001-0219宗地商品房不限售价、没有配建、不受70/90政策限制，深圳出让宅地的商品房销售价格决定权将正式回归市场！这无疑将进一步加剧楼市的分化态势，地段差异的影响将进一步扩大。
该消息同样给购房者有了提示：一是买房一定要看地段，核心地段和非核心地段之间的差异会慢慢的大，这一点从接下来的拍地情况也能看出来；二是未来房子品质会慢慢的好，在排除品牌、开发等因素外，以后的房子不仅没了70/90政策限制，还不带配建，居住圈层会愈加纯粹，户型设计也更好，居住舒适度自然越来越高。
首个逻辑当然是“地段、地段、还是地段”。核心地段往往意味着集中的城市核心资源，包括交通、教育、商业、医疗、休闲、行政等各方面配套设施齐全，生活十分便利。次一点也要选择贴近核心区域，且自身具备产业基础和发展优势的片区。
第二条逻辑是买房优选大品牌。大品牌虽然不能完全避免品质问题，但至少比一些小品牌要有保障的多，好比4开4售罄的海德园，由于开发商新润园是小开发商，导致项目户型使用率偏低，纯看品质实际对不起这样的价格，卖得好完全是因为地段优势+限价优势太过明显。
第三条逻辑自然是房子自身品质。随着今后房子使用率慢慢的升高、开发限制慢慢的变少、社区圈层越来越纯粹现在的房子将慢慢的变难卖，同样的面积，性价比也会越拉越大。好比100㎡的房子，75%的使用率和90%的使用率就差了足足15㎡，同样的价格还可以多出一个卧室。如果现在盲目入手一些存在很明显短板的房子，恐怕未来得大出血才好出手，因为看到今后慢慢的变多的好房子，谁还会选择这些短板明显、不适合居住的房子呢？
先看地段，汉园茗院位于西丽的边边角角——长岭陂，再一个地铁站就到深圳北了，实打实属于南山边缘地段
日常步行范围内（15内）基本上没有啥便捷的生活配套，近的商业配套，不是搭地铁到塘朗站宝能环球汇，就是到深圳北站的缤果空间，否则就只能选邻居京基御景峯的自带商业，可选择性非常少。其他配套，主要就是生态休闲方面十分突出，毕竟靠近塘朗山、长岭陂水库等，周边生态确实不错
一般来说，有优越生态环境加持，汉园茗院的居住舒适度理应不差，因为好的生态环境能够赋予小区恬静、舒适的居住氛围。可惜的是，其所在的地段线号线、留仙大道、平南铁路等大道交通环绕，日常噪音问题很严重，需紧闭门窗方可形成一定阻挡。
按照以往开发商常用的宣传手段，如此优越生态，当以“清晨被鸟叫声叫醒”来形容小区周边优美的自然环境。然而在各种大道交通噪音的影响下，几乎只能24关着门窗，否则清晨就不是被鸟叫声叫醒，而是被地铁声、汽车声以及火车声吵醒了。
再看品牌品质，汉园茗院的开发商就是海德园的开发商——新润园，近年开发的项目主要是茗院三兄弟，即汇城茗院、玖裕茗院和汉园茗院，以及海德园。因此产品“亮点”颇为一致户型使用率都偏低，作为改善型产品缺点明显，未来在市场中也缺乏竞争力，后期面临一定贬值风险。
总结来看，汉园茗院的地段价值基本被锁死，未来不是要蹭塘朗站那边的配套，就是蹭北站的配套。虽说汉园茗院将入市的B区也打了85折，可6字头的价格，市场上的选择就太多了，实话实说，还不如龙华核心地段，居住层面是品牌开发商云集，交通、教育、医疗、商业、休闲等生活配套也是一应俱全。
“所以近期被迫去看二手房了，新房真的差劲，超高容积率，超低得房率，越看越反感。”
哪怕是后续楼市政策再放松，像汉园茗院这种位于非核心地段、小品牌开发商、产品力一般，且存在很明显硬伤，导致居住体验感很差的房子也千万别碰！特别是跟着时间推移，这类房子贬值风险越高，连许多网友都看出来这地段不太可能增值，购房者可得擦亮眼睛，别乱买了！
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！